19.11.2024. Главные результаты дня.
В настоящее время правительством российской федерации приняты значительные меры по ужесточению требований к застройщику, привлекающего денежные средства физических лиц.
По данным минстроя на 2017 год в россии примерно 76 тысяч человек, оплативших квартиры в 785 домах, но так и не ставших новоселами. По неофициальным данным обманутых дольщиков значительно больше — около 150 тысяч человек.
Данные ужесточения приняты в связи с тем, что многие из участников долевого строительства не смогли получить свои квартиры и не каждый участник долевого строительства смог получить официальный статус обманутого дольщика и рассчитывать на помощь государства.
Можно ли покупать квартиру на этапе строительства?
При заключении договора долевого участия необходимо помнить о возможных рисках, о том, что в отношении застройщика может быть введена процедура банкротства. Проблемы долевого строительства связаны с тем, что после того, как правительством российской федерации принято решение о поддержке граждан, которые хотят приобрести свое жилья на этапе строительства, застройщики массово начали возводить жилые дома и продавать квартиры на этапе строительства дома, и это привлекло на строительный рынок ряд недобросовестных застройщиков.
Одной из причин возникновения проблем в долевом строительстве связаны с недостаточной прозрачностью получения согласований, которые необходимы для начала строительства, что ведет к заключению договоров долевого участия на объектах без необходимых разрешений. Кроме того, отсутствие надлежащего контроля со стороны государственных властей над деятельностью застройщиков и их финансовым состоянием.
В связи с последними изменениям в законодательстве к застройщикам предъявляются довольно жесткие требования, к которым относятся минимальный капитал, не должно быть долгов по налогам или сторонних займов, не должно быть неисполненных обязательств перед иными участниками долевого строительства, также должен быть не только земельный участок, также должна быть разработанная проектная документация и пройденная экспертиза, и застройщик уже должен иметь опыт строительства 3 года и построить не менее 10 тыс. Кв.м. жилья.
Данные требования применяются только к новому строительству. Если разрешение на строительство получено было до 1 июля 2018 года, застройщик по таким объектам указанным требованиям соответствовать не обязан.
В настоящее время в стране более сотни тысяч человек обмануты и уже не могут вернуть ни вложенных средств, ни обещанных квартир. Государство пытается урегулировать ситуацию с помощью совершенствования законодательной базы. Если гражданин-участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды (только для семейного, личного, домашнего пользования), то его отношения с застройщиком регламентируются федеральным законом от 30.12.2004 года n 214-фз «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (жилых) и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Но и даже в случае судебных решений в пользу дольщика никто не гарантирует, что он может получить свои средства или квартиру, так как застройщик может оказаться банкротом или проходить соответствующую процедуру. Чтобы минимизировать риск оказаться в числе обманутых дольщиков, граждане должны знать о проблемах застройщика уже на стадии заключения договора долевого участия в строительстве.
В июле 2018 в отношении нескольких одних из самых крупный застройщиков, входивших в группу компаний urban group, введена процедура банкротства. Компания urban group реализовала в розницу по договору долевого участия 19 644 квартиры, из которых в сданных домах — 5 802 и в строящихся — 13 842, то есть именно такое количество покупателей не получат жилье в срок.
Что делать при введении банкротства застройщика?
При банкротстве застройщика у участника строительства имеются способы защиты своих прав, предусмотренные федеральным законом от 26.10.2002 n 127-фз (ред. От 01.07.2018) «о несостоятельности (банкротстве)».
Подача заявления об установлении требований.
В соответствии с п. П. 2, 3 ст. 201.4 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)» участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему по делу о банкротстве застройщика требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование.
- A)требование о передаче жилого помещения
Если строительство дома завершено, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)»).
- B) денежное требование
Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного договора долевого участия, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Так, участник строительства вправе заявить следующие денежные требования (п. П. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)»):
— о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
— возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающим передачу жилого помещения и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Согласно п. 3 ст. 201.4 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)», денежные требования дольщиков включаются конкурсным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства.
Согласно п.п. 2, 4 ст. 201.4 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)», в случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
В шапке заявления о включении требований о передаче жилого помещения или денежных требований в реестр требований кредиторов указывается:
Наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
Наименование застройщика-должника, его местонахождение;
Фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес;
Сведения о заявителе (фио, адрес, номера телефонов, адрес электронной почты).
Также в тексте заявлении необходимо указать:
Дату и номер договора долевого участия;
Данные дома и жилого помещения, в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры, а также данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, его площадь, количество комнат и др.);
Стоимость квартиры по договору;
Указать документы, подтверждающие перечисление денежных средств по договору долевого участия;
Сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения;
Требования участника строительства (о передаче жилого помещения либо денежное требование) с указанием применимых норма права, обосновывающие требования.
Кроме того, согласно ч. 1, 3 ст. 4 федерального закон от 30.12.2004 n 214-фз «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» и п. 6 ст. 201.4 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)», к заявлению необходимо приложить копии всех документов, на которые указывается в обосновании требований, а именно:
— договор долевого участия;
— платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, документы, подтверждающие полную или частичную оплату стоимости жилого помещения
— и иные документы, на которых основаны требования.
В соответствии с п. 2 ст. 201.5 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)» при установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника.
В соответствии с п. 7 ст. 201.4 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений. В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме.
Согласно п. 1 ст. 201.13 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)», конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности при следующих условиях:
— если в течение четырех месяцев со дня окончания срока для предъявления требований участников строительства собранием дольщиков не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче им объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено;
— если за месяц до окончания конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.
Согласно п. П. 4, 7 ст. 201.12-2 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)», требования дольщиков путем передачи им объекта незавершенного строительства недопустимо при банкротстве застройщика, который для долевого строительства привлекал денежные средства участников с использованием счетов эскроу. После передачи таким дольщикам жилых помещений или после передачи объекта незавершенного строительства и обязательств по договору долевого участия новому приобретателю денежные средства со счетов эскроу перечисляются на открытый конкурсным управляющим отдельный счет обанкротившегося застройщика для расчетов с иными кредиторами или новым приобретателем.
Договоры участия в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов предусматривает, что денежные средства вы (инвестор) отдаете не застройщику, а банку, который, в свою очередь, кредитует застройщика. После того, как застройщик построит дом, банк перечисляет ему деньги с вашего счета. Безусловно, такая схема несколько удорожает строительство, но в то же время обеспечивает более полную защиту ваших денег. Привлекать деньги вправе не каждый банк, а лишь тот, который соответствует установленным критериям (например, рейтинг не ниже уровня «a-(ru)» по национальной рейтинговой шкале, присвоенного кредитным рейтинговым агентством или не ниже уровня «ruа-» по национальной рейтинговой шкале рейтинговым агентством «эксперт ра»).
В случае, если банк стал банкротом, то сумма в пределах 10 миллионов со счета является застрахованным вкладом и возвращается участнику долевого строительства, что следует из положений п. 3. Ст. 12.2 федерального закона от 23.12.2003 n 177-фз «о страховании вкладов физических лиц в банках российской федерации».
Возмещение по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн. Рублей. Выплата возмещения по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, не осуществляется в случае получения агентством в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информации о государственной регистрации права собственности вкладчика — участника долевого строительства на объект долевого строительства.
Подача заявления о выплате страхового возмещения к страховщику.
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы.
При этом наступление страхового случая подтверждается выпиской из реестра требований кредиторов или реестра требований о передаче жилых помещений и решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования, устанавливаются ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 федерального закона от 29.07.2017 n 218-фз «о публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации»; ст. 15.6 федерального закона от 30.12.2004 n 214-фз «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации»; информационным письмом банка россии от 10.07.2018 n ин-015-53/45.
Подача заявления о выплате возмещения из компенсационного фонда.
Статьей 23.2 федерального закона от 30.12.2004 n 214-фз «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации»; п. П. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10, ст. 25 федерального закона от 29.07.2017 n 218-фз «о публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации» предусмотрено формирование за счет обязательных взносов застройщиков компенсационного фонда, предназначенного для выплаты возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика.
Согласно п. П. 2, 3, 9 правил, утв. Постановлением правительства РФ от 07.10.2017 n 1233, прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению публично-правовой компании «фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», в том числе через банки-агенты. Сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений размещается на официальном сайте фонда в течение 14 дней со дня принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства.
Частями 1, 2 ст. 13 федерального закона от 29.07.2017 n 218-фз «о публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации», п. П. 4, 5 правил установлено, что участник долевого строительства вправе обратиться в фонд за выплатой возмещения до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, за исключением предусмотренных законом случаев, допускающих обращение позже указанной даты. Выплата возмещения осуществляется в размере уплаченной цены договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой в соответствующем порядке.
Пунктом 8 правил выплата возмещения осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.
Согласно ч. 16 ст. 25 федерального закона от 29.07.2017 n 218-фз «о публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации», участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств компенсационного фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика.
В соответствии с ч. 3 ст. 13 федерального закона от 29.07.2017 n 218-фз «о публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации» право на возмещение отсутствует в случае приобретения права требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика.
Подача в арбитражный суд заявления о признании права собственности на жилое помещение.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)», если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия решения о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Форма и содержание требования (заявления), а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным ст. Ст. 125, 126 апк РФ.
Должна быть уплачена госпошлина в размере 6 000 руб., что предусмотрено пп. 4 п. 1 ст. 333.21 нк РФ.
Согласно п. 4 ст. 201.8 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)», заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении.
В соответствии с п. 8 ст. 201.11 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)» по результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Данные положения касаются только жилых помещений.
Участники долевого строительства по жилым помещениям имеют больше механизмов своей зашиты, в отличие от участников долевого строительства нежилых помещений (кладовок, машиномест, офисно-торговых помещений и т.п.).
Что делать участникам долевого строительства нежилых помещений?
Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена возможность в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика защищать права участника долевого строительства в отношении жилого помещения путем подачи заявления о признании права собственности.
Согласно толкованию норм параграфа 7 главы ix федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)», положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Таким образом, суды указывают, что удовлетворение требования о передаче нежилого помещения в собственность одному кредитору нарушит принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов.
Законом о банкротстве предусмотрена возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении нежилого помещения путем обращения с заявлением о включении денежных требований(стоимости уплаченных денежных средств за нежилое помещение) в реестр кредиторов застройщика, жилого помещения — путем обращения с заявлением о включении в реестр требований должника требования о передаче жилого помещения.
Причем кредитору необходимо воспользоваться правом, предоставленным законом о банкротстве, по обращению с денежным требованием о включении задолженности (в размере стоимости нежилого помещения) в реестр требований должника в установленный законом срок — до закрытия реестра.
В силу положений п. 3, п. 4 ст. 201.4 фз «о несостоятельности (банкротстве)» денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.
Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении 3 (трех) месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Согласно ст. 201.9 федерального закона от 26.10.2002 n 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)», требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 настоящего федерального закона.
Согласно п. 1 ст. 13 федерального закон от 30.12.2004 n 214-фз «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залогепредоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Исходя из изложенного, в случае признания должника банкротом необходимо обращаться в рамках банкротного дела с заявлением о включении денежных требований по договору долевого участия в строительстве по нежилым помещениям, а по жилым помещениям необходимо обращаться к конкурсному управляющему с требованием о передаче жилого помещения и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.
Данный материал подготовлен с помощью информации системы консультант плюс и информации, размещенной на сайте https://narodirossii.ru.
Автором статьи является Максим Чернышев, стажёр адвоката МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре».
Еще события
