Взыскание неустойки с застройщика, просрочившего обязательство по передаче дольщику недвижимости. Актуальные вопросы судебной практики

На сегодняшний день одним из важнейших направлений государственного регулирования жилищной и строительной сфер является решение проблемы обеспечения граждан доступным и качественным жильем, а одним из путей ее решения стало развитие законодательства о долевом строительстве.

Основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, является федеральный закон от 30.12.2004 n 214-фз «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» (далее – закон о ду).

Данный закон направлен на обеспечение исполнения застройщиками своих обязательств по вводу в эксплуатацию объектов недвижимости и передачу таких объектов дольщикам в срок, определенный договором сторон.

Пожалуй, одним из главных средств стимулирования застройщика по надлежащему исполнению своих обязательств в установленный срок, является неустойка, закрепленная ст. Ст. 5 — 6 закона о ду, за несвоевременную передачу объекта недвижимости дольщику.

сумма такой неустойки, подлежащей выплате в пользу юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, составляет  одну трехсотую ставки рефинансированияцентрального банка российской федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

С первого взгляда может показаться, что участники долевого строительства надежно защищены от нарушения своих прав и спорных моментов касательно взыскания с застройщика неустойки возникать не должно.

Но вместе с тем, в последние годы наблюдается рост социального недовольства среди населения, приобретающего жилье посредством участия в долевом строительстве.

Так, например, в конце июля 2018 г. В центре москвы состоялась акция дольщиков urban group, одного из крупнейших застройщиков москвы и подмосковья, требующих возобновления строительных работ в жк «лесобережный», «лайково», «опалиха о3», «митино о2», «солнечная система» и «видный город».

Какие же могут возникнуть проблемы у участника долевого строительства при взыскании с застройщика неустойки за дни, месяца или даже годы просрочки выдачи ключей от заветной квартиры?

Разберем актуальный вопрос судебной практики по делам о взыскании с застройщика неустойки за несвоевременную передачу объекта недвижимости дольщику.

1. Необоснованное уменьшение судом неустойки по заявлению застройщика.

Положения ст. 333 гк РФ позволяют судам снижать размер неустойки по заявлениям застройщиков в случаях, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно действующей позиции вс РФ бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды участника долевого строительства возлагается на застройщика.

при этом, в договорах о долевом участии чаще всего вообще не содержатся положений, устанавливающих повышенные ставки неустойки в сравнении с законом о ду.

В этом случае неустойка рассчитывается согласно закону о ду.

Можно ли суд в таком случае снизить ее размер?

Как показывает судебная практика – да, причем нередки случаи удовлетворения лишь трети от заявленной дольщиком суммы.

И даже в случае обжалования участником долевого строительства решения суда первой инстанции о взыскании слишком маленькой, по его мнению, суммы неустойки, апелляционные суды, как правило, оставляют апелляционные жалобы без удовлетворения, ссылаясь на то, что определение размера неустойки относится к дискреционным, т.е. основанным на внутреннем убеждении, полномочиям суда первой инстанции.

Поэтому очень важно на стадии разбирательства в суде первой инстанции максимально емко представить суду свою позицию относительно отсутствия причин снижения заявленной неустойки, обязательно со ссылкой на то, что отношения между дольщиком и застройщиком являются потребительскими, а согласно позиции вс РФ (пункт 34постановления пленума верховного суда РФ от 28.06.2012 n 17) снижение неустойки по искам, заявленным о защите прав потребителя, снижение неустойки возможно лишь в исключительных случаях.

Также перед обращением в суд дольщику необходимо обратиться к застройщику с досудебной претензией.

Согласно общей практике, такая претензия остается без добровольного удовлетворения со стороны застройщика, но зато, в суде можно будет также потребовать взыскать с застройщика штраф согласно зозпп РФ в размере половины заявленной неустойки.

2. Проблемы правового регулирования уступки гражданами права требования неустойки в пользу юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В последнее время набрал популярность способ защиты прав дольщиков посредством уступки права требования выплаты неустойки в пользу организаций и индивидуальных предпринимателей, занимающихся этим на профессиональной основе.

граждане либо продают свое право требования к застройщику, либо заключают с организациями соглашения, согласно которым в последующем получают от таких организаций заранее определенную в процентном соотношении сумму реально взысканных с застройщика денег.

данный способ защиты права предполагает обращение цессионария, т.е. лица, получившего право требования, в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.

Арбитражные суды в отличие от судов общей юрисдикции рассматривают экономические споры между организациями и индивидуальными предпринимателями.

Граждане не имеют права обращаться в арбитражные суды с исками о взыскании с застройщиков неустоек и пр.

согласно судебной практике пропорциональное соотношение взысканной и заявленной неустойки в арбитражных судах выше, чем в судах общей юрисдикции.

но в данном случае возникают следующие вопросы:

— требуется ли регистрация соглашения об уступке права требования неустойки в росреестре в соответствии с требованиями закона о ду?

— может ли суд взыскать потребительский штраф в пользу юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые потребителями не являются по определению, данному в зозпп?

Суды разрешают данные вопросы довольно противоречиво.

Относительно уступки потребительского штрафа организациям и индивидуальным предпринимателям арбитражный суд московского округа, являющийся кассационной инстанцией, еще 24.05.2016 года принял постановление по делу № а41-72694/2015, согласно которому дольщик вправе взыскать с застройщика как неустойкуза непередачу квартиры в срок, так и штраф, если застройщик добровольно не выплатит такую неустойку, в частности, требование о взыскании штрафа можно уступить.как указал суд, оно не связано с личностью кредитора.

формально данную позицию подтвердила судья вс РФ чучунова н.с., отказав в передаче на рассмотрение вс РФ в рамках судебного заседания кассационной жалобы застройщика и указав, что обжалуемые судебные акта приняты в соответствии с действующим законодательством.

иногда суды отказывают во взыскании потребительского штрафа в пользу организаций ссылаясь на следующие основания:

— организация/ип не являются потребителем;

— право потребителя на штраф является правом на безусловную компенсацию убытков от нарушения имущественных и личных неимущественных прав, составляющих единый комплекс прав потребителя, неразрывно связанных с его личностью, что означает невозможность уступки в соответствии со ст. 383 гк РФ;

— право на штраф у цессионария не возникло, поскольку дольщик (потребитель) свое неудовлетворенное право в судебном порядке не заявлял, а, уступив право, лишился возможности его предъявления в суд.

что касается необходимости регистрации соглашений об уступке права требования, некоторая определенность в судебных подходах при принятии решений по таким искам, вероятно, будет достигнута на основании анализа определения вс РФ № 305-эс17-14583 от 28.05.2018.

В указанном определении вс РФ подчеркнул, что несоблюдение цедентом и цессионарием требования о государственной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312гк РФ).

Застройщик, получивший от дольщика (цедента) надлежащее письменное уведомление о состоявшейся уступке цессионарию прав на взыскание неустойки на основании закона о ду и штрафа, предусмотренного зопп, а также претензии как от цедента, так и от цессионария о перечислении денежных средств, не предоставил исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору.

При указанных обстоятельствах ссылка застройщика на отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки и штрафа, которые он должен уплатить в силу действующего законодательства, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения, с целью освободиться от такой уплаты.

Таким образом, гражданам при уступке своего права требования неустойки рекомендуется письменно уведомлять застройщика о заключенной сделке по уступке права требования неустойки и штрафа.

Вместе с тем, чтобы минимизировать вероятность отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки, соглашение об уступке прав на неустойку рекомендуется все-же зарегистрировать в установленном законом порядке, даже если квартира уже получена и право собственности на нее зарегистрировано.

Такой вывод можно сделать исходя из содержания определения вс РФ от 26.04.2018 n 305-эс17-17670 по делу n а41-59308/2016.

Согласно материалам данного дела в установленный договором срок застройщик не передал дольщику объект. Впоследствии дольщик (цедент) заключил с ип (цессионарий) договор цессии, по которому уступил ип право требования к застройщику о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Данный договор уступки требования был представлен на регистрацию в управление росреестра по московской области, которое впоследствии отказало в регистрации договора, поскольку пришло к выводу, что право требования квартиры от цедента к цессионарию не переходит, не представляется возможным определить объект сделки. Управление росреестра указало на то, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. Между тем, так как на основании договора уступки предприниматель получает право на взыскание неустойки, но не получает иных прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, государственная регистрация договора уступки, по мнению управления росреестра, действующим законодательством не предусмотрена.

В связи с этим ип (цессионарий) был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав.

Суды трех инстанций признали требование заявителя неподлежащим удовлетворению. Позиция данных судов сводилась к тому, что право на взыскание неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество. Цедент уступил право требования не по договору долевого участия в строительстве, а законной неустойки. Согласно судебным актам первой, апелляционной и кассационной инстанций это обстоятельство никак не изменило зарегистрированную сделку. В связи с чем основания для государственной регистрации договора уступки отсутствуют.

Вс РФ отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования заявителя, обязав росреестр зарегистрировать соглашение об уступке прав.

Как указал вс РФ, приобретение дольщиком права собственности на квартиру, полученную от застройщика, не препятствует государственной регистрации договора уступки права требования неустойки за нарушение срока передачи квартиры.

Данное обстоятельство не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

Согласно пункту 2 постановления пленума n 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 гражданского кодекса).

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Вс РФ также подчеркнул, что ссылку управления росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации, нельзя признать обоснованной.

Согласно положениям части 2 статьи 389 гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Резюмируя вышесказанное, участникам сделки по уступке права требования неустойки с застройщика рекомендуется, во-первых, письменно уведомлять застройщика о заключенном соглашении, во-вторых, регистрировать данные соглашения в установленном законом порядке.