Склад в квартире как угроза безопасности: суд расторг договор найма по иску нового собственника

Общество приобрело на торгах жилое помещение с обременением — долгосрочным договором найма на 5 лет, зарегистрированным в установленном порядке. После перехода права собственности новый владелец столкнулся с проблемой: наниматель отказался предоставить доступ в квартиру, хотя такая обязанность была предусмотрена договором.

При участии сотрудников правоохранительных органов и нотариуса собственник произвел вскрытие помещения. По итогам осмотра был составлен протокол, в котором зафиксировано: в квартире никто не проживает, помещение находится в разрушенном состоянии и фактически используется под склад.

Позднее собственник направил уведомление об одностороннем отказе от договора найма, мотивируя это необходимостью использовать помещение для собственных нужд. Такое право также было предусмотрено договором.

Наниматель, в свою очередь, подал встречный иск о признании уведомления недействительным. Он утверждал, что проживает в спорном помещении и проводит ремонтно-восстановительные работы.

Одним из ключевых доводов истца стал аргумент о том, что использование жилого помещения не по назначению и его содержание в ненадлежащем состоянии создают угрозу для неопределенного круга лиц. По позиции истца, фактическое использование квартиры под склад нарушает требования пожарной безопасности и создает риски для соседей, жильцов дома и аварийных служб.

Кроме того, новый собственник указал, что на нем лежит обязанность привести помещение в надлежащее состояние, однако исполнить ее невозможно из-за сохранения обременения правом найма. Это, по мнению истца, также создает риск наступления неблагоприятных последствий для третьих лиц.

Суд учел доводы истца и согласился с наличием оснований для досрочного прекращения долгосрочного договора найма жилого помещения.

Результат: суд удовлетворил требования общества в полном объеме. В удовлетворении встречного иска нанимателя отказано.

Вывод для собственников: даже при повышенной защите прав нанимателя грубые нарушения условий договора — отказ в доступе, использование жилого помещения не по назначению и содержание его в состоянии, создающем угрозу безопасности, — могут стать основанием для досрочного расторжения договора найма через суд.

Ключевое значение имеет не только сам факт нарушения, но и его надлежащая фиксация: осмотр помещения, участие нотариуса, правоохранительных органов и доказательство реальной угрозы для третьих лиц.